成都国际公寓怎么样？
这个问题的核心是，买公寓还是写字楼做投资好不好？我的答案是很明确——不好！ 不是说商业项目不能投资，而是说以居住用途为主的商务办公性质的写字楼、公寓等物业形式，从长期来看，收益率很低甚至为负值。 为什么这么这么说呢？且听我慢慢道来。
最近一两年，由于国内人口红利不断下降，各大城市的人口流入也开始呈现负增长，作为吸纳城镇化人口的重要载体，商业地产的供求关系开始发生转变。以往那些靠人口流动红利支撑起的高空置率商业项目已经不复存在了。
根据国家统计局公布的2018年主要经济数据，2018年末我国人口总数比上一年减少68万，这已经是自2013年以来连续五年出现人口总量下滑的情况；城镇人均住房建筑面积达到40.5平方米，比上年减少0.4万平方米。全国共有商业用房（含仓储）24.8亿平方米，比上年减少6089万平方米。其中，批发零售业用商业用房13.7亿平方米，比上年减少2916万平方米。
这些数据说明两个问题：一是中国城镇化水平已经进入末尾阶段，二是城镇居民对商业用房的需求已经开始萎缩。 这对于以商办地产为主营业务的开发商来说无疑是巨大的打击。一方面需求少了，另一方面供应量却很大，这就导致商业房产的租金和售价都开始大幅下跌。据某机构统计，2018年全国重点监测的53个城市写字楼空置率为24%，创下近5年来新高。其中，北京、上海、西安等城市的写字楼空置率都在一半左右。 而类似成都这样的新一线城市，虽然整体空置率不高，但仍然出现了大量过剩的现象。根据世邦魏理仕发布的《2018年度成都写字楼市场报告》显示，截止2018年底，成都市甲级写字楼总存量已达266万平方米，较上 年增加25万平方米，增幅10%。此外还有一大批写字楼在建或即将建成投用，预计将新增供应面积约260万平方米。
如此大规模的供给，再加上互联网经济的冲击，可以说成都是以办公室为代表的商办地产的重灾区。 据统计，目前成都市已有超过200栋写字楼陷入租不出去、卖不动的尴尬困境，空置率居高不下。像成都远洋世纪中心、西村大楼、中铁轨道交通科技商贸城等“网红”楼盘，尽管价格低到令人发指，但也很难转租出去或者出售。
那么，为何那么多的商业项目都建在了成都？原因也是多方面的。
首先是土地成本因素。与一二线城市相比，成都的土地价格确实要便宜很多，这也导致了在成都做商贸创业的人较多，从而带动了写字楼和公寓需求的爆发。
其次是金融属性不足。除了极少数的项目如天府新区的中天广场，绝大部分的商办类项目都没有配套的金融产品，无法通过贷款等形式实现资金的快速周转，这也就使得它们的融资能力偏弱，流动性较差。
再次是项目品质一般。由于早期对商办类项目的限制较少，加之又处于城市建设发展的黄金期，所以许多项目都是在没有很好的规划下盲目建设，从而导致项目品控能力较差，难以满足高端人群的办公需求。 最后是运营能力不强。好的写字楼不仅要看硬件设施，软件服务也是非常重要的一项内容。但目前大部分的商业项目都是轻资产运作，自身缺乏专业的运营团队，难以提供一站式的高效办公平台。